Zulässige Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung

Nach einer abgeschlossenen Modernisierung an einer Mietwohnung oder einem vermieteten Haus kann der Vermieter die Miete erhöhen. Dafür müssen zahlreiche formelle mietrechtliche Anforderungen erfüllt sein.

Werden an einer vermieteten Immobilie bauliche Veränderungen vollzogen, die zu einer Erhöhung des Wohnwertes führen, kann der Vermieter eine erhöhte Nettomiete verlangen. Diese Modernisierungsumlage darf maximal 11 % der Umbaukosten jährlich betragen. In Mehrfamilienhäusern werden die entstehenden Gesamtkosten entsprechend der anteiligen Wohnflächen aufgeteilt.

Der Vermieter muss dabei schriftlich die genaue Berechnung der Mieterhöhung mitteilen. Dies muss im Vorfeld der Baumaßnahmen geschehen; wirksam wird die höhere Nettomiete ab dem 3. Monat nach Zugang des Schreibens. Mieter haben bei angekündigten Modernisierungen ein Sonderkündigungsrecht. Die schriftliche Berechnung der Erhöhung muss mehrere Anforderungen erfüllen. Neben der detaillierten Angabe der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen und der Gesamtkosten ist eine Aufschlüsselung in reine Modernisierungskosten und Ausgaben für Instandsetzung und Instandhaltung erforderlich. Für die zulässige Mieterhöhung sind nur die Modernisierungskosten entscheidend. Nicht in die Berechnung einfließen dürfen Kreditzinsen, Erschließungskosten, Verwaltungskosten und eventuelle Mietausfälle durch nicht bewohnbare Wohnungen oder Mietminderungen. Hotelkosten, die durch einen befristeten Umzug der Mieter aufgrund der Baumaßnahmen entstehen, sind ebenfalls vom Vermieter zu tragen.

Die Mieterhöhung nach abgeschlossener Modernisierung ist nicht an die Kappungsgrenze, die sich nach der ortsüblichen Miete bestimmt, gebunden. Zukünftige Mieterhöhungen bleiben an den Mietspiegel gebunden: Wenn die neue Miete bereits über dem Vergleichsmietniveau liegt, dürfen solange keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen, bis die Miete wieder unter die ortsüblichen Vergleichsmieten gesunken ist.